日銀がマイナスの金利政策を打ち出してから、住宅ローンの借り換え件数が増加しているそうです。あなたのお宅の住宅ローンも見直す時期なのかも？

すべてのユーザーにメリットがあるわけではない

借り換えと言っても、借り換えることが無料で行われるわけではなく、諸費用が50～70万ほどかかる。それでもメリットがでてくるユーザーとはどういったユーザーなのかをまとめてみました。

メリットがあるユーザーの定義

• ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が残り10年以上
• 借り換え後のローンとの金利差が年1％以上

上記をクリアしていれば、月当たり1万～2万円程度負担が減ることもあるそうです。
さて記事の抜粋ですが見てみましょう。

日銀のマイナス金利政策を受け、住宅ローンの借り換えが急増している。
三井住友銀行など主要8行の2月の借り換え申込件数は約2万8千件で、前年同月比2.5倍に増えた。各行が住宅ローン金利を過去最低水準に引き下げたため。マイナス金利政策の家計への影響が鮮明になってきた。
集計したのは三菱東京UFJ銀行をのぞく主要8行（三井住友、みずほ、りそな、三井住友信託、新生、住信SBI、ソニー、イオン）の借り換え申込件数。1月と比べても4倍に増えた。
借り換えと新規を合わせた全体の申し込み件数は約6万8千件で、前年同月比5割増えた。新規は2割増だったが、急増した借り換えが全体の伸びをけん引した。

各行の住宅ローン金利は現在、過去最低を更新している。最も一般的な10年間固定型の最優遇金利は3メガバンクなど大手銀行で年1％を大きく割り込んだ。半年ごとに金利を見直す変動型では、住信SBIやソニー、イオンなどが年0.5％台にしている。
借り換えに伴い保証料などの諸費用が必要になるため、単に金利が下がったからといって借り換えて得をするとは限らない。一般的に50万～70万円かかるという諸費用を考え合わせても借り換えのメリットがあるのは「ローン残高が1,000万円以上」「返済期間が残り10年以上」「借り換えるローンとの金利差が年1％以上」に当てはまる場合とされる。借り換えると月1万～2万円程度負担が減ることもある。

借入残高の1％が10年間税額控除で戻ってくる住宅ローン減税を組み合わせると、計算上は支払利息よりも控除分の方が多くなる例も出そうだ。ただ実際にマイナス金利になるのは「減税期間が終了した11年目に一括で繰り上げ返済ができるお金がある人」（ファイナンシャルプランナーの宮崎勝己氏）。減税期間が終われば返済負担が増すため、期間終了後すぐに繰り上げ返済ができなければローンを払った上でおつりが来るような状況にはなりにくそうだ。
今後の住宅ローン金利に大きく影響しそうなのが、企業向け短期融資の最優遇金利である「短期プライムレート（短プラ）」。変動型の住宅ローン金利を決める際の指標になっているためだ。
2009年1月から主要行の水準はおおむね年1.475％で据え置かれ、マイナス金利導入後も変わっていない。この水準が変われば、変動型の住宅ローン金利が一段と下がる可能性がある。
日経　2016年03月04日朝刊